HABER ANALİZ | MUHSİN AHMET KARABAY
Ülkedeki her şey tek merkezden ve Tek Adam tarafından yönetiliyorsa sorunların da tek bir kaynağı var demektir. Medya ve muhalefet dahil her kesim, Türkiye’deki konut krizinin temelinde yabancıya konut satışını gösteriyor. Oysa konut krizinde yabancıya mülk satışı devede kulak bile değil. Gelin birlikte bakalım.
Önce konutta fiyat artışlarına göz atacağız.
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (MB), dün konut fiyatlarına ilişkin Şubat ayı verilerini açıkladı. Buna göre konut fiyatı son bir yılda ortalama yüzde 96,4 artış gösterdi. Bu reel olarak yüzde 26,9’luk bir artışı ortaya koydu.
İstanbul’da konut metrekare fiyatı 14 bin TL’ye yükselirken, İzmir’de 10 bin TL’yi aştı.
Konut fiyat endeksinin bir önceki aya göre artışıysa yüzde 13,5 olarak hesaplandı. Endeksin hesaplanmaya başlandığı 2017 tarihinden bu yana görülen artışsa yüzde 317,6 seviyesinde gerçekleşti.
Yeni konut fiyatlarındaki artış yüzde 102,2 oldu. Yeni olmayan konutlardaki bu artışsa yüzde 95,3 olarak yaşandı. Buna ilişkin detaylı haberi Tr724.com’da bulabilirsiniz.
ÇARPIKLIĞIN BAŞLADIĞI YER
Türkiye’de geride bıraktığımız Mart ayında toplam konut satışı 134 bin 170 adet oldu. Bu rakam, bugüne kadar kaydedilen en yüksek Mart ayı istatistiği olarak tarihe geçti.
Konut satışları, 2021 yılının toplamındaysa bir önceki yıla göre yüzde 0,5 azalışla 1 milyon 491 bin 856 olarak gerçekleşti.
Şimdi şu çok tartışılan yabancıya konut satış rakamlarına gelelim. Türkiye genelinde Mart ayında yabancılara satılan konut sayısı 5 bin 567 oldu. Geçen yıl ise toplam 58 bin 576 olarak hesaplanmıştı.
Buradan gelmek istediğim noktayı söyleyeyim.
Türkiye’de sorun yabancıların doğrudan aldığı konut sayılarında değil. Geçen yıl satılan konutların yüzde 3,9’unu yabancılar aldı. Yani her 1000 konuttan 39’u yabancıya gitti.
Türkiye’de resmi makamlara göre 3 milyon 760 bin Suriyeli yaşıyor. Bunlardan sadece 50 bin 736’sı barınma merkezlerinde kalıyor. Onun dışındakilerin tamamı yani 3 milyon 710 bini kontrolsüz biçimde ülke geneline dağılmış durumda.
İran, Irak, Afgan ve Pakistanlılar bu rakama dahil değil. Bunlardan barınma merkezlerinde kalan yok gibi. Yerlerinden yurtlarından bir şekilde edilmiş bu insanlardan sokakta yaşayanları yüzde kaçını oluşturur bun ilişkin bir istatistiğe rastlamadım.
Tamamı bir şekilde konutlarda yaşıyor. Büyük çoğunluğu kiralık evlerde barınıyor. 17 Nisan tarihli “Bataklığı kurutmadan sivrisineklere düşman olmak…” başlıklı yazımda Türkiye’de yaşayan yabancı sayılarına ilişkin detaylıca bilgi paylaşmıştım.
Sorun yabancıya konut satışında değil. Dünyada en prestijli ülkeler bile belli rakamın üzerindeki fiyatlarda mülk satın aldığında vatandaşlık veriyor. Burada çirkin olan bizim bunu ayağa düşürmemiz ve istismara açık kapı bırakacak uygulamalarla hayata geçirmemiz.
Son 10 yılda ülkemizde yaşayan yabancı sayısı, resmi veriler üzerinden baktığınızda yuvarlak hesapla 5 milyon artış göstermiş durumda. Türkiye’de yaşayan yabancılar, konut sektörü için bir açıdan can simidi olarak görülse de esas itibariyle sektörün çıkmaza girmesinin de alt yapısını hazırlıyor.
5 KAMU MÜTEAHHİDİNİ KURTARMAK İÇİN ÜLKEYE YAZIK EDİLDİ
İşini bilen hükümetler, pandemi döneminde kesenin ağzını açmak durumunda kaldıktan sonra geçen sene büyük ölçüde faizleri artırma yoluna giderek sıkı para politikası uygulamaya giriştiler.
AK Parti hükümetinin başındaki kerameti kendinden menkul ekonomist ise, “Faiz sebep, enflasyon sonuç” gibi ekonomi literatüründe olmayan bir teziyle ülkeyi çıkmaza sürükledi.
Enflasyonun ve faizlerin yüzde 19’lar düzeyinde olduğu bir dönemde faizi yüzde 14’e çekerek enflasyonu üç haneli rakamlara fırlattı.
Burada hepimiz işi sadece “ekonomi bilmezliklerine” yükledik. Oysa başta görmediğimiz bir nokta vardı. Ortalama ve yoksul kesimden belli kapital sahiplerine “sermaye transferi” yapıldığını ilk olarak 10 Şubat’taki yazımla dikkat çekmeye çalıştım.
Yapılanların tek amacı var. Tasarruf edenden borç alana para transferi… Altın, dolar, BIST-100, mevduat, Hazine Tahvili hepsi birden reel olarak ekside kalıp yatırımcısına zarar ettiriyorsa, insanlar elinde para tutmaz ve parasını koruyacağını düşündüğü alana yatırım yapar.
İşte bundan dolayı emlak sektörü insanların sığındığı yatırım aracı olarak öne çıktı. Ülkeye gelen düzensiz göç, gayrimenkul sektöründe talebi patlattı. Bu işi bildiğini düşünenler sonucu görüyorlar ama yanlış verileri öne çıkarıyorlar.
Doğrudan yabancıya konut satışı sembolik düzeyde. Ortadaki veriler, konut gibi bir sektörü çevirebilecek durumda değil. Esas gizli rakamlar, tanıdık Türkler üzerine yapılan yabancı satışlarında gizli.
Maslow’un ihtiyaçlar piramidinin ikinci basamağındaki güvenlik gereksinimini yerine getirmek isteyenlerin yol açtığı talep patlaması, konutta fiyatları yukarı taşıdı. Taşımaya da devam ediyor.
Konut sektörü, yatırımcının bu alanı kârlı gibi görüp yönelmesiyle parasını korumak isteyenlerin de sığındığı liman haline geldi.
BloombergHT’nin Merkez Bankası verilerinden yaptığı hesaplamaya göre İstanbul’da ortalama konut fiyatı 1 milyon 600 bin TL oldu.
Konut fiyatları ve buna bağlı kira fiyatları uçuşa geçmiş durumda. Bu tabloya göre, bir konut 32,5 yıllık asgari ücret tutarına denk geliyor. Kiracılar kızacak belki ama kira fiyatları, konut fiyatlarına göre ucuz kaldı.
İstanbul’da ortalama konut kira çarpanı 26 yılın üzerine çıktı. Bu rakam 8-10 sene önce ortalama 10-15 yıl civarındaydı. Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, bunu çarpıcı grafikle ortaya koydu.
Konut kira çarpanı; aldığınız bir konutu kiraya verdiğinizde o konutun satın alma bedelini kaç yılda karşılandığını ortaya koyan istatistik.
Büyük projeleri yapan kamu müteahhitleri batmasın diye başvurulan faiz düşürme yöntemi, konut alıp kiraya vermeyi hesap bilenler için cazip olmaktan çıkarmaya başladı.
Bu durum, sonuç itibariyle konut inşa sektörünü de kârlı görünmekten çıkaracak.
Bu kez girdiğimiz çıkmaz, önümüze barınma sorunu olarak çıkacak.
